Rappel du pourquoi :
Ancienne formule : abonnement annuel (2002 – 2018)
Avantages :
- Simplicité absolue
- Coût dérisoire pour les loueurs (entre 40 et 80€ / an) quel que soit le nombre de semaines louées.
Inconvénients :
- Une trop grosse partie des loueurs ne tenait pas à jour leur planning : grosse insatisfaction des locataires et perte de ces derniers … Il n’y a pas plus grave comme inconvénient : si on perd les locataires, le site disparait …
- La triche : certains loueurs mettaient une annonce (ou quelques unes pour les agences immobilières) et remplissaient plusieurs, voir des dizaines de logements pour un coût dérisoire.
Formule 2018 : Crédits contacts forfaitaires selon type de logement
– 4 crédits quand un locataire contacte pour un studio
– 5 crédits quand un locataire contacte pour un appartement
– 7 crédits quand un locataire contacte pour un chalet
Avantages :
- Règle les 2 inconvénients de l’abonnement puisque chaque loueur paye au prorata des contacts, du coup les plannings sont beaucoup mieux tenus à jours (c’est le jour et la nuit) et les tricheurs ne peuvent plus tricher …
- Autre avantage un coût variable entre les différents types de loueurs, le loueur occasionnel qui ne loue que les 2 semaines de février où son logement est inoccupé a besoin de beaucoup moins de contacts que le loueur pro qui cherche à louer toute l’année.
Donc une certaine équité, c’est un avantage pour les petits loueurs et un surcoût pour les pro.
Inconvénients :
- Avec la montée en puissance des courts séjours, des failles sont apparues : il n’est pas normal de payer 7 crédits pour une demande pour un chalet sur un week-end a 500€ et 7 crédits sur une quinzaine a 8000€ (en pourcentage, y a une demande qui coute 16x plus que l’autre !)… et il y a des cas bien pires : des petits appartements à la Norma à 150€ le week-end au même coût (5 crédits) qu’un appartement à Courchevel à plus de 10 000 € la semaine … : l’écart est trop grand.
- Autre inconvénient nous perdons de l’argent depuis 2018, car les tarifs n’ont pas été bien calibrés et les charges d’achat de publicité Google et Facebook ont explosé (> 25 000 Euros l’an dernier) voir l’article comment fonctionne google
Note : Les coûts sont restés très faibles (en moyenne < 0,5% des revenus générés), les revenus de Chalet-Montagne n’ont pas augmenté il y a juste eu un transfert des coûts entres les loueurs occasionnels et les loueurs pro.
Formule 2022 : Crédits indexés sur le coût de la période demandée
Plafonné à 20 crédits pour une demande sur une période > 5100€
Avantages :
- Homogénéité du coût quel que soit le type de logement, une demande pour un week-end a 3000€ dans un chalet coutera la même chose que la demande d’une semaine dans un appartement à 3000€ aussi, cela me semble plus logique ?
- Baisse du coût sur les demandes basse saison (hors saison, été, week-end) pour les logements peu onéreux (Ex : pour un chalet loué 500€ le week-end : le coût de la demande passe de 7 à 4 crédits)
Inconvénients :
- Le coût n’est plus facilement prévisible car il varie pour chaque demande.
- Les propriétaires ont tendance à ne voir que l’augmentation en pourcentage sur une demande très haute saison mais pas les baisses dans les autres cas (un effet psychologique non prévu)
- La complexité du calcul et de la mise en place.
L’idée de cette nouvelle formule est de résoudre plusieurs problèmes :
- Les incohérences des coûts avec les crédits contact forfaitaires (voir plus haut)
- Pourvoir absorber l’augmentation de nos charges publicitaires, particulièrement les achats de mots clé dans Google et Facebook qui deviennent inévitables et lourds.
Le marché a changé, Internet n’est plus gratuit, car Google a un monopole et vend la présence sur son moteur, nous avons face à nous des mastodontes qui eux se rémunèrent à coup de 15% à 18% de commission sur chaque période louée, ce qui leur donne des moyens colossaux pour « acheter » les locataires à grand coup de publicité. Ils sont cotés en bourse et doivent progresser chaque année … Nous n’avons pas cette prétention, nous avons même refusé de vendre nos loueurs à une très grande plateforme à une époque où il y avait plus (+) d’annonces en station sur Chalet-Montagne.com que sur leur site…
Nous ne tirons pas le marché vers le bas contrairement aux grandes plateformes.
Alors oui si vous avez la chance de louer des biens à plus de 1500 euros en moyenne toute l’année les coûts vont augmenter (pouvant passer de 0,5% à 1,5% des revenus générés) en pourcentage je reconnais que c’est une forte augmentation, mais dans l’absolu, on part de tellement bas…
Évidemment cette augmentation étant basée sur des contacts et non pas sur des réservations (puisque nous n’avons pas de réservation en ligne à ce jour, c’est à l’étude), il y aura des locations qui se loueront dès le premier contact (location avec un bon rapport qualité/prix, loueur qui répond rapidement et professionnellement, … ) et d’autres qui auront besoin de 3, 4 voire plus de contacts car ce sont des locations plus difficiles à louer ou que le loueur n’est pas super dispo, met trop de temps à répondre aux demandes (les locataires ont trouvé autre chose entre temps… )
A titre de comparaison sur les commissions :
- Nous payons de la TVA : 20% ; la plupart des loueurs n’y sont pas soumis.
- Nos frais bancaires (quand un loueur nous paye par CB) : environ 1,5%
- AirBnB, Abritel, Booking etc : Autour de 15/18%
- Une agence immobilière : 12%
- Le Bon Coin (formule réservation) autour de 7%
Nous restons donc très, mais alors très raisonnables mais il faut que nous puissions payer les augmentations de charges publicitaires sinon ce sera la fin de Chalet-Montagne.com et il ne restera que les autres …
La formule mise en place en juin reste « expérimentale », j’avoue que nous ne sommes pas sûrs de nous et nous la modifierons si nous constatons une erreur de notre part.
Notre objectif n’est pas de gagner de l’argent sur le dos des loueurs, notre objectif est de garder Chalet-Montagne viable et lui donner quelques armes pour résister à ses concurrents !
Nous avons aussi eu des remarques concernant les demandes multiples sur une location (plusieurs locataires veulent louer la même semaine ex-Noël) …
À la suite de la crise COVID qui avait créé en février 2021 de nombreuses demandes de dernière minute (J-7) il y avait eu jusqu’à 10 demandes pour le même chalet dispo la semaine suivante … nous avions donc réagi en ajoutant un filtre :
Chaque fois qu’une même location reçoit plusieurs demandes pour la même période (ex-Noël) dans un délai de 48h, seule la première demande est débitée, les suivantes (pendant 48h donc) sont offertes.
Il y a aussi les demandes multiples d’un même locataire qui contacte plusieurs loueurs, cela arrive mais en moyenne le nombre de loueurs contactés par un locataire est passé à 1.82 (chaque locataire contact en moyenne 1,82 loueur) donc une grande majorité ne contact qu’un loueur et certains contactent 2 ou plus loueurs.
Nous avons désormais limité à 5 le nombre de demandes par jour et par locataire.
au delà de 5, les locataires sont invités à déposer un appel d’offre, pensez à les consulter !
J’espère que ces explications vous éclaireront sur le pourquoi de ces changements, n’hésitez pas à nous envoyer des remarques par la rubrique messagerie du site (contacter le support).
Nous restons ouverts aux remarques pertinentes de nos clients (les loueurs).
Amicalement,
Mikhaël