Stratégies tarifaires pour 2021 et 2022

Il est encore un peu tôt pour tirer un bilan du « drôle » d’hiver 2021, mais il est bien temps de penser à la suite… et notamment à vos tarifs pour les saisons à venir.

Printemps 2021

Les courts-séjours ont toujours la côte, notamment au printemps et à l’automne, pour profiter de week-end allongés. D’autant que les gens ont grand besoin de s’aérer et s’évader !

Eté 2021

Vérifiez que vos tarifs sont en place. De nombreux vacanciers ont découvert les vacances à la montagne en été 2020, gageons qu’ils aient envie d’y retourner de nouveau !

Fin d’année 2021

Vous l’avez sûrement remarqué, Noël et le Nouvel an tombent cette année des samedis !

La solution à privilégier est donc de louer les 2 semaines de fin d’année du dimanche au dimanche.

Vacances d’hiver 2021-2022

Certains l’attendaient avec impatience, voici le calendrier des vacances scolaires pour l’hiver prochain :

Zones de vacances scolaires en France

Nos recommandations tarifaires en imaginant que la situation soit revenue à la normale, notamment pour la venue des étrangers :

La prochaine saison d’hiver s’annonce beaucoup plus favorable en terme de calendrier que l’hiver 2020/21.
En effet, la répartition des vacanciers sur les 4 semaines s’annonce (pour une fois !) bien homogène, sachant que la zone B est la plus demandeuse en séjours de sports d’hiver.

Il nous semble donc possible et raisonnable pour une fois de pratiquer vos tarifs haute saison sur les 4 semaines.

On peut imaginer également que les frustrés de ski en 2021 vont vouloir se rattraper en 2022 et risquent d’anticiper leurs réservations pour assurer leur séjour.
Les demandes ont d’ailleurs bien commencé sur le site chalet-montagne.com !

Fond de solidarité pour les loueurs de meublés ?

Nous avons fait des recherches sur le fond de solidarité et son utilisation pour les loueurs de meublés, si vous êtes LMP, il semble évident que vous y ayez droit.
Je vous invite à prendre rendez-vous avec un comptable compétent qui vous aidera à déterminer votre droit au fond de solidarité.

Pour les LMNP, il est indiqué dans la FAQ :

Les loueurs en meublés non professionnels sont-ils éligibles au fonds de solidarité ?

Non, les loueurs en meublés non professionnels ne sont pas éligibles au fonds.

https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/covid19-soutien-entreprises/faq-mesures-soutien-economiques.pdf

Ce qui semble aller dans le sens inverse de la règle générale :

Le fonds de solidarité : qui peut en bénéficier ?

Ce fonds s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association…) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs), ayant au plus 50 salariés. Pour l’aide accordée au titre du mois décembre, le fond de solidarité est ouvert sans critère de taille aux entreprises faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public et aux entreprises des secteurs du tourisme, événementiel, culture et sport (secteur S1).

https://www.economie.gouv.fr/covid19-soutien-entreprises/fonds-de-solidarite-pour-les-tpe-independants-et-micro

Sondage auprès de nos loueurs Janvier 2021!

Résultat du sondage effectué ce début janvier pour avoir un rapide aperçut sur l’état de nos propriétaires à date.

Question 1 : Pouvez-vous estimer l’impact du COVID sur le chiffre d’affaire de votre/vos locations en 2020 (de mars 2020 au 2 janvier 2021) ?

Question 2 : En cas de non-ouverture des remontées mécanique cette saison, je prévois :

Question 3 : En cas de confinement total pendant les vacances de février (équivaut 100% de perte de CA pour tous) , je prévois :

Analyse : On voit une grande disparité des réponses, mais aussi une grande inquiétude particulièrement en cas de confinement pendant les vacances de février avec 27% de loueurs en risque de faillite et 33% avec un impact très fort.
La grande disparité des réponses vient de plusieurs facteurs :

1 : le type de logement et le type de station (Les chalets individuel en petite station s’en sortent beaucoup mieux que les appartements en grand domaine qui additionnent tous les points négatifs (covid, manque de clientèle étrangère, peu d’activités hors ski alpin, … ).

2 : le type de loueur, les loueurs particuliers occasionnels qui ne louent que quelques semaines par an pour simplement mettre un peu de « beurre dans les épinards » se sentent beaucoup moins impactés que les LMP / LMNP (Loueurs meublés professionnelles ou pas) dont l’activité de locations saisonnière peut représenter jusqu’à 100% des revenus d’un ménage.

3 : l’endettement et les charges pèsent aussi fortement sur le sentiment d’inquiétude.

Noël 2020 à la montagne

Bravo grâce à votre mobilisation et à la mobilisation de nombreux amoureux de la montagne, les lignes ont bougées, les vacanciers peuvent venir prendre l’air en station !

J’ai créé une pétition et un site internet https://montagne.help dans la nuit du 24 au 25 novembre et nous avons obtenu en 24 heures plus de 25 700 visiteurs et 13000 signatures, c’est gigantesque ! en si peu de temps …
Il y a eu d’autres pétitions aussi et je pense que cette mobilisation générale a pesé dans le discours du Premier Ministre aujourd’hui !

Encore bravo à tous !

Pour donner suite au discours de Jean Castex ce jour à 11H, voici la partie qui nous intéresse :

Qu’est-ce que cela signifie ?

1 : les stations sont ouvertes : il n’y a donc pas de « cas de force majeure », les clients peuvent venir profiter de l’air pur des montagnes, des activités encore autorisées et des splendides paysages.

2 : les pistes sont fermées : pour certains (et plus particulièrement pour les stations grands domaines) c’est très compliqué à gérer car c’est parfois la seule raison qui fait venir le locataire.

Les hébergeurs se retrouvent donc entre l’enclume et le marteau …

Du point de vue strictement juridique :

Il n’y a pas de confinement, il n’y a pas d’interdiction aux vacanciers de se rendre en station. Ces derniers ne peuvent donc pas faire valoir le « cas de force majeure » pour annuler, il y a peu de chance aussi que les assurances annulation prennent en charge les annulations pour cause de pistes fermées (les années sans neige, finalement c’est le même problème).

Les locataires sont donc en devoir de respecter les conditions d’annulation spécifiées sur votre contrat. (En cas d’acompte, ils doivent payer la totalité du séjour, en cas d’arrhes, ils peuvent ne perdre que les arrhes…)

Du point de vue commercial :

Il est évident qu’une station, sans pistes, sans bars, sans restaurants, ce n’est plus tout à fait la même ambiance … charge aux stations de rebondir, de mettre en avant toutes les activités autorisées, d’en créer rapidement de nouvelles, les restaurants peuvent proposer des plats à emporter, mettre en place des livreurs dans la station, il faut se réinventer en quelques jours (je suis sûr que certaines stations auront pris de l’avance dans ce sens)

Bref proposez dans la mesure du possible un geste commercial pour que tout le monde y trouve son compte et éviter des conflits !

Que faire si un de mes locataires m’appelle pour annuler ? Informer & négocier …

Informer :

  • Lui rappeler les conditions d’annulation du contrat
  • Lui rappeler que les stations ne sont pas fermées mais seulement les remontées mécaniques (et les bars/restaurant comme partout ailleurs)
  • Que vous êtes en mesure de l’accueillir.
  • Lui communiquer les activités possibles dans la station et aussi dans et autour de son logement.

Négocier :

  • Négocier pour éviter le conflit
  • Proposer une ristourne ou un avoir, ou une tartiflette gratuite … à vous d’innover

 Il veut annuler quand-même ? Remettez immédiatement votre location disponible en ligne (rappelez-lui les termes du contrat et son engagement) Nous avons divisé par 2 le prix des dernières minutes sur chalet-montagne.com en soutien aux loueurs.

Humeur d’un vendredi 13 …

Bonsoir, c’est dans cette période très (trop) particulière que je me permets de vous laisser un petit mot ce soir … aux vues des dernières actualités, il est de plus en plus difficile d’être optimiste.

Noël n’est plus qu’a une portée de confinement … et les hôpitaux restent diablement surchargés, j’ai une pensée pour tous les soignants français mobilisés comme jamais depuis peut-être la seconde guerre mondiale ? Beaucoup d’admiration ! Mais j’ai aussi de sérieux doutes sur leur capacitée à accepter une vague de jambe cassés ou d’épaule luxés dans quelques semaines, et ça je crois que nous pouvons tous le comprendre.

Rien n’a été annoncé pour le moment à ce sujet mais sachez que déjà certaines stations envisagent de ne pas ouvrir les remontées mécaniques pour la période de Noël et de n’ouvrir que pour les vacances de février…  Je ne sais pas comment pourrait être la réaction des locataires si (pour le moment on ne peut faire que des suppositions) … si donc les locataires peuvent se rendre en station mais que les pistes sont fermées, (les bars ? les restaurants ?). Dans quelles situations pourraient se retrouver les hébergeurs ? avec des clients plus ou moins compréhensifs ?

Certain disent que la santé prévaut sur l’économie, d’autres disent le contraire et j’ai tendance à dire que les 2 ont raisons. Un confinement impacte l’économie qui impact la santé et un non-confinement impact la santé qui finit aussi par toucher l’économie, bref pas de solution miracle …

Je suis très inquiet pour tous les professionnels des sports d’hivers, les colonies de vacances savent déjà que la saison est pliée pour elles. Les remontées mécaniques, les moniteurs & loueurs de ski savent que Janvier et mars seront sans ces colonies qui remplissaient ces périodes tout en formant la clientèle de demain… Si les colonies disparaissent, ce sera un gros problème dans 10 à 20 ans…

L’immobilier ? Dans les zones touristiques, la construction est souvent dopée par les lois de type ‘Pinel’ (avantage fiscal si le propriétaire confie son bien à la location saisonnière pendant 9 ans ) en cas de saison catastrophique des milliers d’appartements pourraient sortir brusquement de ce cadre et se retrouver à la charge de leurs propriétaires qui à la fois ne bénéficieraient plus des avantages fiscaux du dispositif mais en plus devraient s’occuper de louer le bien ou le vendre en urgence (baisse des prix sur le marché des appartements ?).

Bref cet hiver s’annonce chaque semaine plus difficile. La prochaine étape semble être début décembre, en attendant prônez les gestes barrières, incitez tout le monde à se confiner, c’est le seul médicament qui peut nous aider à court terme.  

Je tiens à remercier les propriétaires qui nous ont envoyés des messages de soutiens à la suite du précédent billet d’humeur, certains ont meme proposer d’apporter un soutien financier à Alpium, nous n’en sommes pas là. Alpium est une petite structure résiliente ! nous réduisons la voilure pour traverser la tempête !

J’ai une pensé pour certains propriétaires que j’ai eu au téléphone et qui sont très inquiets.

Quelques pistes à travailler en fonction de vos cas particuliers :

C’est un choc sans précèdent, j’espere que le secteur de la montagne aura lui aussi droit à de nouvelles aides dans les semaines à venir.

Je suis de tout cœur avec vous dans ces moments d’inquiétude extrême.

Amicalement,

Mikhaël

Une saison d’hiver 2020/2021 compliquée,

Bonjour à tous, je ne me suis pas trop exprimé cet été car comme tous, après un printemps bien confiné, j’espérais de tout cœur que le plus dur était derrière nous. Heureusement, la montagne a eu le vent en poupe, les français ont joué le jeu en voyageant en France et nombreux sont ceux qui ont profité et même découvert nos belles montagnes.

J’adresse tout d’abord tous mes vœux de soutien et de solidarité à ceux d’entre vous qui sont touchés par la maladie de près ou de loin. 

C’est un début d’hiver comme je n’en ai jamais connu et comme j’espère ne plus jamais connaître. Aujourd’hui, …personne, vraiment personne ne sait ce qu’il va se passer mais on peut dire avec certitude que ce sera d’ores et déjà l’hiver le plus difficile de l’histoire des sports d’hiver. Particulièrement compliqué dans les stations à clientèle étrangère, très difficile pour les professionnelles du ski, privés des colonies de vacances et autres groupes ou séminaires et évidemment encore plus délicat pour ceux qui seront sévèrement touchés par la maladie.

Il faut se rendre à l’évidence, les hospitalisations explosent (j’ai réalisé un mini site qui analyse chaque jour les chiffres d’hospitalisation due au Covid 19 à partir de données brutes https://covid.alpium.com ). Au printemps nous pensions que si nous avions eu des masques ça se serait mieux passé. Depuis, nous avons les masques et cela n’empêche pas la seconde vague. Comment imaginer qu’un virus si minuscule puisse autant impacter nos vies … la nature nous remet sévèrement en place. Quand je dis « nous » c’est l’homme à l’échelle de la planète.

Le gouvernement va faire de nouvelles annonces, j’espère qu’elles seront bien calibrées pour pouvoir sauver les vacances de Noël et/ou les vacances d’Hiver qui représentent pour la montagne entre 60 et 90% du CA annuel (100% pour certains). A ce stade, j’ai quand même de plus en plus de difficulté à penser qu’il est possible de sauver pleinement les 2 périodes. J’espère me tromper.

Concernant Chalet-Montagne.com, les réservations dans ce contexte compliqué étaient plutôt bien parties malgré un retard. (Voir les tendances G2A début Octobre). Depuis quelques jours nous notons un fort ralentissement des demandes, il faut s’attendre à un quasi-arrêt des réservations et sans doute même des annulations jusqu’au mois de décembre, jusqu’à ce qu’une annonce gouvernementale (comme ce printemps) rassure les Français sur la possibilité de pouvoir partir en vacances en sécurité à Noël dans un premier temps et pour février par la suite.

Nos conseils : Préparez-vous à des réservations de dernière minute, mettez en place des protocoles sanitaires, rassurer les locataires, communiquez sur le grand air et les grands espaces de la montagne, renseignez-vous auprès de votre OT sur la communication et les actions misent en place dans votre station afin de pouvoir les relayer auprès de vos locataires, un locataire rassuré aura moins tendance à annuler.

Incitez le plus de gens possible à se confiner de façon rigoureuse pour les semaines à venir c’est augmenter les chances pour que ces vacances puissent avoir lieu.
Invitez donc vos locataires à avoir un comportement responsable dans les semaines à venir.

Ce virus est imprévisible et l’hiver n’est pas joué, je dirais que c’est du 50/50 … Beaucoup d’amoureux de la montagne ont très envies de pouvoir passer de belles vacances en sécurité. Mais si d’ici un gros mois nous n’arrivons pas à inverser la tendance hospitalière, les vacances de Noël seront catastrophiques.

Concernant les conditions d’annulation, à ce jour il n’y a plus d’ordonnance comme ce printemps autorisant les PROFESSIONNELS DU TOURISME (et uniquement les professionnels) à transformer les acomptes en avoir, ce qui signifie qu’en cas de confinement gouvernemental national ou local (cas de force majeur), les acomptes devront être remboursés aux locataires (sauf arrangement amiable). 

Les annulations pour autre causes, (accident, maladie covid ou pas) ne doivent pas être à la charge du loueur (attention à la rédaction de vos contrats), le locataire doit honorer son contrat et peut par ailleurs contracter de son côté une assurance annulation.

Chez Alpium (la société qui gère Chalet-Montagne.com nous travaillons depuis mars quasiment à 100% en télétravail et avons beaucoup changé notre mode de fonctionnement, beaucoup plus numérique, et beaucoup moins par téléphone. J’ai eu quelques reproches sur ce sujet et je m’en excuse mais là ou nous étions 4 personnes il y a 2 ans, nous ne sommes plus que 2 cet automne.

(en général pour l’automne nous essayons d’avoir des renforts, dans le contexte actuel ce n’est pas possible), l’équipe est donc réduite aux piliers Claire et moi-même. Je m’occupe principalement de la partie technique, des améliorations du site (depuis déjà plus de 20 ans … ) et Claire du support client et des sites perso depuis plus de 2 ans. Le fait d’être une très petite structure totalement autonome nous rend résilients, cela va nous permettre de traverser la tempête.

Les développements de cet année ont été bien perturbés. Ce printemps nous avons réagi très rapidement en mettant en place un protocole sanitaire et des conditions d’annulation pour rassurer les clients de l’été. Cela a plutôt fonctionné grâce aussi au résultat du confinement et à une période d’été moins propice au virus. Actuellement nous communiquons beaucoup (publicités Google, Facebook et divers partenaires) en fonction des annonces nous allons ajuster cette communication.

Si certains d’entre vous ont des suggestions sur les évolutions de Chalet-Montagne.com, sur une stratégie pour cet hiver, n’hésitez pas à nous en faire part sur le mail : equipe@chalet-montagne.com

Portez vous bien, prenez soins de vous, protégez-vous, protégez votre entourage et protégeons nos locataires.

En espérant dans quelques semaines de bonnes nouvelles …

Amicalement,

Mikhaël

Tendances hiver 2020/2021

Comme chaque année à cette époque nous évaluons les tendances de réservation à date avec la société G2A Consulting pour mesurer l’état des réservations comparé à l’année précédente.

Voici un bref résumé de la tendance pour l’hiver 2020/2021 compilé par G2A sur la base de plus de 600 000 lits :
26.5% de réservation a date au 1 Octobre 2020 sur la saison d’hiver tous types d’hébergements confondus (particuliers, agences, hôtels, …).
-18% sur les stations de charme (petite station <1800m)
-30% sur les stations grand domaines (du fait de la fortes baisse étrangère)

Taux de réservation secteur C2C (de particulier à particulier) :

Semaine de Noël : -7.8%
Jour de l’an : +0.1%
Semaine 06 février : -8.7% (semaine compliquée à louer en 2021)
Semaine 13/02 : -16.3%
Semaine 20/02 : – 17.4%
Semaine 27/02 : + 13.4% (semaine compliquée à louer en 2020)

Les + impactés par la Covid19 :
– Les centres de vacances et les classes de neige en fortes baisse
– Les stations « grand domaine » du fait de leur forte clientèle étrangère.

Sur Chalet-Montagne.com, nous notons une forte hausse du trafic sur le site :
+16% sur les 30 derniers jours (comparé à l’an dernier) et meme +27% sur les 7 derniers jours (donc une accélération)
+33% de français, + 9% de Belges !
-6% de contact (les locataires sont en attentes pour vous contacter pour réserver)

Que faire :
1 – Rassurer les clients sur les conditions d’annulation, c’est le critère N° 1 pour la réservation cet hiver, incitez les locataires à prendre une assurance annulation qui vous protégera et les protégera en cas d’annulation pour maladie.
2 – Communiquez sur votre protocole sanitaire, c’est encore un critère important meme si les bons réflexes sont maintenant plus ancrés que ce printemps.
3 – Vous préparer à plus de réservations de dernière minute, les clients vont attendre encore plus pour réserver.

La saison 2020/2021 n’est pas encore joué, elle va dépendre grandement de l’évolution de la pandémie, tant en France qu’à l’étranger. Les stations ne seront pas toutes impactées de la meme façon, notre site Chalet-Montagne.com se trouve être un bon choix car la clientèle est majoritairement Française et francophone d’où cette significative hausse de trafic.
Un des impacts indirects pourrait être la météo, en effet qui dit réservation de dernière minute dit « besoin de neige » en réservant à la dernière minute les clients s’orienteront plus vers les stations bien enneigées, encore un paramètre difficile à anticiper …

Rappel : En cas de confinement, ce qui correspond à un cas de force majeur, la réservation est automatiquement annulée et vous devez rembourser les locataires (à ce jour l’ordonnance Macron qui était valable pour les professionnels du tourisme, permettant de générer des avoirs pour les réservations de Mars à Septembre n’a pas été renouvelée)

Le webinaire complet : https://app.livestorm.co/future-prod/la-tendance-g2a

Bilan été 2020 et préparation hiver 2020/2021

Rentrée 2020, une rentrée … particulière …

Bonjour à tous,

Je n’ai pas trop communiqué cet été car comme beaucoup de monde, j’attendais, j’attendais et j’espérais que cette rentrée soit la plus normal possible mais on peut dire qu’on est encore bien dans le brouillard …

Bilan de l’été 2020 :

Une fréquentation en hausse à la montagne mais pas forcément une hausse des locataires, les chiffres sont assez disparates, on remarque qu’il y a plus de monde en montagne cette année, cela est due aussi aux propriétaires de résidence secondaires qui sont massivement allés se réfugier en montagne au lieu de partir vers d’autres destinations. Le PGHM a d’ailleurs enregistré une très forte hausse des secours en montagne du a un nouveau public non expérimenté.

https://www.francebleu.fr/infos/faits-divers-justice/montagne-sur-frequentee-secours-debordes-en-isere-1597739204

Espérons que les commerçants auront réussis à rattraper un peu leur printemps difficile.

D’après nos statistiques il y a eu une hausse des demandes sur les chalets dans les stations de moyennes montagne avec une augmentation des demandes sur la fin aout et meme sur septembre.

Préparer l’hiver :

Les réservations :
 On peut s’attendre à des réservations molles en début de saison, l’inquiétude des courbes qui repartent à la hausse ne devrait pas rassurer les locataires, les locataires étrangers devraient particulièrement êtres dans l’attente.

La clientèle française :
Comme pour l’été, l’inconnu de l’évolution de la situation sanitaire devrait conduire plus de clientèle française vers des vacance d’hiver en France et vacance d’hiver rime avec montagne et ski donc de ce côté-là nous pouvons espérer une hausse significative des demandes en provenance de France.

La clientèle étrangère :
Coté étranger par contre, la situation devrait rester compliqués et la baisse des touristes étrangers va augmenter la compétition entres les stations, certaines stations très orientés vers les étrangers qui remplissent via des TO (Tour Operator : Organisateurs de voyages) n’ont pas d’autres choix que de recruter des clients français, beaucoup de gros TO sont dans une situation économique désastreuse étant donné la chute vertigineuse du tourisme mondiale depuis quelques mois. Il faut donc s’attendre à des tarifs cassés dans les grosses stations « usines à ski »

Les conditions d’annulation :
Remplissez correctement vos conditions d’annulation, pour rappel : Si un locataire ne peut pas venir pour cause de confinement, c’est un cas de force majeure et vous êtes obligé de le rembourser, les détails dans notre article :

Le planning des vacances février/ mars 2021

Zone A : Du samedi 6 février 2021 au lundi 22 février 2021
Zone B : Du samedi 20 février 2021 au lundi 8 mars 2021
Zone C : Du samedi 13 février 2021 au lundi 1er mars 2021

La zone A comprend les académies de Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Limoges, Lyon, Poitiers ;
La zone B comprend les académies d’Aix-Marseille, Amiens, Caen, Lille, Nancy-Metz, Nantes, Nice, Orléans-Tours, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg ;
La zone C comprend les académies de Créteil, Montpellier, Paris, Toulouse, Versailles.

Nous prédisons donc une demande plus faible sur la première semaine : du 6 février au 13 février et nous vous conseillons de baisser un peu les prix sur cette semaine qui sera la plus difficile à remplir.

Plus globalement je pense que ce n’est pas une année à augmenter ses tarifs, ce serait plutôt la tendance inverse, moins de client donc moins de demande, et une compétition accrue entres stations, nous vous conseillons de pratiquer des tarifs « doux » cet hiver.

Voir l’article : https://blog.loueurs.fr/bilan-hiver-2020-et-previsions-2021/

Nous vous souhaitons à tous la meilleure rentrée possible, et que ce satané virus nous oublie le plus vite possible…