Les semaines de fin d’année 2022

En 2021 Noël et Jour de l’An tombaient des samedis et ont décalé la plupart des locations du dimanche au dimanche…
En 2022, nouveau cas de figure : Noël et jour de l’An tombent le dimanche ! Et Noël arrive après la première semaine de congés !

Les vacances scolaires courent du samedi 17 décembre au mardi 3 janvier.

Si vous maintenez les locations du samedi au samedi, il faut s’attendre aux plus grandes difficultés pour louer la semaine du 17 au 24 !

Il nous semble donc largement préférable de louer les 2 semaines du lundi au lundi, de façon à conserver Noël ou le jour de l’an dans chacune des semaines louées.

Rien ne vous empêche d’ailleurs de proposer aux locataires de la 1ère semaine une « rallonge de séjour » en débutant celui-ci le samedi ou le dimanche.

Vacances d’hiver 2022-2023

Il est toujours attendu, voici le calendrier des vacances scolaires pour l’hiver prochain :

Nos recommandations tarifaires en imaginant que la situation soit normale (/Covid), notamment pour la circulation des étrangers : 

La prochaine saison d’hiver s’annonce moins favorable qu’en 2022 où les zones de vacances sont assez bien réparties.
On constate vite que la première semaine de congés ne concernera que la zone A et sera par conséquent plus difficile à remplir, que les 2 semaines suivantes (du 11 au 25 février) qui concentreront les demandes de la zone B (très demandeuse) et de plusieurs pays limitrophes.
Enfin la 4ème semaine restera essentiellement pour les parisiens (surtout pour les Alpes, Vosges et Jura)  et les néerlandais, et la demande risque fort là encore de ne pas combler l’offre en constante augmentation…

Pour optimiser ses chances de louer les 4 semaines, il nous semble donc raisonnable de proposer des tarifs moins élevés sur la 1ère et 4ème semaine, et de ne maintenir vos tarifs très haute saison que pour les 2 semaines du milieu (du 11 au 18 et du 18 au 25 février 2023).

Saison de ski 2021 / 2022 & Covid 19

Petit point de situation en cette fin novembre 2021.

…/… « Le 6 novembre, le Premier ministre a officialisé la possibilité pour les stations d’ouvrir, et ce, sans la nécessité d’exiger un passe sanitaire pour emprunter les remontées mécaniques, « sauf si le taux d’incidence national dépassait les 200 pour 100 000 habitants » …/…

Extrait de l’article : https://www.montagneleaders.fr/dernieres-nouvelles/cet-hiver-cest-enfin-ouvert/

A ce moment-là le taux d’incidence était inférieur à 100, nous sommes aujourd’hui à 191 et la probabilité de franchir les 200 à Noël semble inévitable …

Quel impact pour les vacances au ski :

  • A ce jour les remontées mécaniques garantissent leur ouverture.
  • Aucun confinement n’est envisagé.
  • Port du masque (ou tour de cou homologué) obligatoire lors de rassemblement, files d’attentes, sur les remontées selon consignes locales.
  • Le passe sanitaire reste obligatoire dans les restaurants, bars, cinémas, piscines, salles de sports et certains hébergeurs qui proposent ces prestations à l’ensemble de leurs clients. (Piscine commune, salle de sport commune … ).
  • Si taux d’incidence > 200 le passe sanitaire devrait devenir obligatoire pour accéder aux remontées mécaniques, domaine skiable et aux cours de ski (>= 12 ans).

Pour les propriétaires de location saisonnière :

  • Nous n’avons trouvé aucune loi ou décret qui obligerait les propriétaires à vérifier le passe sanitaire des locataires pour accéder aux logements (lieu non ouvert au public) (Mais un propriétaire peut choisir de l’exiger s’il l’a clairement indiqué dans le contrat de location signé par le locataire)
  • Avoir un protocole sanitaire pour le nettoyage des logements doit rester la norme car la lutte contre ce virus c’est l’affaire de tous et nous vous encourageons à bien nettoyer attentivement les zones de contact. (cela dit nous n’avons trouvé aucune obligation légale).
    Voir notre protocole sanitaire hébergement de l’an dernier

Les exploitants de remontées mécanique vont avoir du mal à faire un contrôle systématique sur des télésièges 6 ou 8 places …
Un gros casse-tête en perspective!
Comment cela va-t-il pouvoir se mettre en place et quelle souplesse pourra-t-il y avoir dans ces contrôles ?

C’est un hiver encore un peu particulier qui se profile, nous l’abordons dans des conditions bien plus favorables que l’an dernier et de nombreux vacanciers sont en manque de sports d’hiver.

Malgré ces quelques contraintes, nous devrions enfin pouvoir profiter de l’or blanc !

Bonne saison à tous !

Saison d’hiver 2021-2022

Comment va se passer l’hiver 2021 2022 ?

Notre boule de Crystal ayant explosée au cours des derniers mois nous devons donc faire sans … en tant que Français on va devoir utiliser la vielle méthode, une grenouille, un bocal et une petite échelle …

Mieux que l’hiver dernier ?

Nous pensons que ça ne peut pas être pire (enfin c’est ce que dis la grenouille … moi je ne préfère pas trop m’engager …)

Ce que nous dit la grenouille :

Passe sanitaire : On peut supposer que les lieux de regroupements seront encore soumis au passe sanitaire, remontées mécaniques, restaurants, bars, piscines, discothèques, etc …

La clientèle étrangère : Il devrait y avoir des assouplissements grâce au passe sanitaire européen mais il est peu probable que nous atteignons un niveau normal de clientèle étrangère. Les locations qui font habituellement le pleins grâce aux étrangers vont devoir compter au moins en partie sur la clientèle Française.

Les réservations d’automne : Les incertitudes de la 4ème vagues (en cours) ne devrait pas booster les réservations, il est probable la aussi que les locataires attendent pour réserver.

Les conditions d’annulation vont cette année encore peser dans les décisions de réservations.

Nos conseils :

En fonction du type de clientèle que vous avez habituellement (Etrangers, fidèles, …)  Nous vous invitons à mettre en place des tarifs adaptés à la crise que nous traversons et à clairement indiquer vos conditions d’annulations.

Pour ces dernières nous vous conseillons de bien réfléchir à ce que vous indiquez dedans, le seul motif légal d’annulation est un confinement gouvernemental qui empêcherait les locataires de se rendre sur le lieu de villégiature. (Cas de force majeure)

Les annulations pour motif médical (Covid ou autres) ne doivent pas être à la charge des propriétaires, il existe des assurances pour cela (C’est au locataire de la prendre ou pas)

Les annulations pour autres motifs (passe sanitaire, non ouverture des remontées mécaniques, etc. ) ne sont pas non plus à la charge des propriétaires.

En gros à partir du moment ou vous êtes en mesure d’honorer la prestation pour laquelle le locataire à signer un contrat (d’hébergement), le locataire est tenu d’honorer le contrat.

Cela dit, c’est la théorie, après c’est entre chaque loueur et chaque locataire que ça se discute …

En résumé :

A ce stade il y a des raisons d’être plutôt optimiste sur la saison à venir, sans trop fanfaronner non plus, ce satané covid nous a déjà prouvé plusieurs fois qu’il n’avait pas dit son dernier mot.

Bon courage à tous et bonne rentré, ça approche !

Passe sanitaire et hébergements touristiques

En date du 10 Aout 2021 nous n’avons trouvé aucune obligation de passe sanitaire pour les hébergements touristiques de moins de 50 personnes.

Par contre si vous avez des « espaces de loisirs » communs (Jeux, piscines, …) le pass est exigé.

Concernant les hébergements qui fournissent de la nourriture (type chambres d’hôtes, table d’hôtes, …) il semblerait aussi qu’ils soient soumis comme les hôtels à l’exigence du pass sanitaire.

Sources :
Décret du 5 août : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043909676?r=UneEnqGPNW

Décret du 7 août : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043915443?r=QKpi3umg0O

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14896#:~:text=Depuis%20le%2021%20juillet%202021,les%20foires%20ou%20salons%20professionnels.

La bonne stratégie pour augmenter les revenus de votre location saisonnière.

Aujourd’hui la présence de votre location sur internet ne fait plus aucun doute, si vous n’y êtes pas, vous ratez le gros du marché, cependant la stratégie à mettre en place pour garder le meilleur revenu possible ne consiste pas à être présent partout va dépendre de votre profil, loueur occasionnel, assidue ou professionnel, vous n’avez pas forcément les mêmes besoins.

La première chose à comprendre c’est ce que cherchent les locataires

Ils veulent venir aux mêmes moments, c’est donc là qu’il y a le plus de valeur pour vos hébergements. Ce qu’on appelle la haute saison (taux de remplissage proche de 100%)

Typiquement en montagne : Les 2 semaines de fin d’année (surtout celle du jour de l’an) et les 4 semaines de vacances d’hiver et dans une moindre mesure les 4 ou 5 semaines de cœur d’été (mi-juillet au 20 aout).

Concernant les vacances d’hiver il peut aussi y avoir des variations sur les demandes en fonction des calendriers des zones scolaires et aussi des périodes de vacances des étrangers.

90 % des vacanciers veulent venir sur les mêmes semaines !

En montagne, généralement 4 tarifs sont nécessaires pour couvrir l’année :

  • Tarif 1 : basse saison : le prix plancher à la semaine
  • Tarif 2 : Tarifs des semaines été (1,5 à 4x le tarif 1 en fonction de la rareté du bien)
  • Tarif 3 : tarifs basse saison hiver (hors vacances) (2,5 à 3x le tarif 1)
  • Tarif 4 : tarif haute saison hiver (3x à Nx le tarif 1 en fonction de la rareté du bien)

Voir notre article sur la stratégie tarifaire pour la saison prochaine.

Sur les semaines haute saison les plus demandées il ne faut pas brader vos tarifs !

Si vous avez un bien plutôt rare dans votre station il ne faut pas hésiter à tirer les prix vers le haut, comparez avec vos collègues, les tarifs de biens équivalents dans des stations équivalentes et commencez plutôt haut quitte à réduire par la suite.

Les grosses plateformes internationales de location saisonnière sont très contentes que vous proposiez vos plus grosses semaines sur leurs plateformes, en touchant 15% à 20% de commission, elles empochent un beau pactole sur chaque semaine louée.
Découvrez comment elles font pour vous faire baisser vos marges sans que vous vous en rendiez compte

La bonne astuce pour avoir le beurre, la crémière et le pot au lait : 

Stratégie 1 : Dans un premier temps, bloquez les semaines de très haute saison sur les plateformes les plus connues, elles ont en effet plus de visiteurs et risquent de vous réserver les semaines les plus intéressantes à des tarifs pas si intéressants pour vous.

Ouvrez ces semaines sur Chalet-Montagne.com mais à un prix supérieur de 10% du prix que vous leur aviez concédé sur les plateformes. Ainsi chaque semaine louée par Chalet-Montagne.com vous rapportera davantage que la même semaine louée sur une grosse plateforme ! Sachant que ce sont les semaines les plus chères, cette stratégie peut vite devenir très rentable …

Sur Chalet-Montagne.com nous sommes quasi sûrs de vous remplir ces semaines de haute saison, la différence avec les grosses plateformes c’est que nous mettrons un peu plus de temps mais que vous les louerez plus cher !

Stratégie 2 : Si vous décidez d’ouvrir les semaines sur les plateformes, gardez les mêmes tarifs que sur Chalet-Montagne.com, il n’y a aucune raison pour que vous descendiez vos tarifs chez eux afin de leur faire gagner plus d’argent et d’ainsi accroître encore votre dépendance future. Les locataires auront le choix d’aller chez eux et payer plus cher ou passer par Chalet-Montagne.com et avoir des tarifs (directs).

L’arnaque des grandes plateformes de location.

Comment les loueurs se font berner : 

Un discours marketing parfaitement rodé : 

  • Inscrivez-vous sur notre site, c’est gratuit.
  • Choisissez à quel prix vous louez.
  • Choisissez quand vous souhaitez louer.
  • Sélectionnez vos locataires.
  • Gagnez de l’argent grâce à votre logement.

La réalité c’est plutôt : 

  • Oui vous pouvez au début choisir les prix que vous voulez, mais rapidement la plateforme vous envoie un message : “Vous voulez louer plus ?” “Vous êtes plus cher que vos collègues aux alentours », “baissez vos tarifs de 15 % pour louer plus” … Et là sans vous en apercevoir vous avez donné 15% de commission à la plateforme (Officiellement ce n’est pas une commission, vous avez baissé vos tarifs, mais vous gagnez bien 15% de moins non ?)
  • Sélectionnez vos locataires, là aussi les plateformes filtrent voire empêchent tout échange avec les locataires afin de ne pas se faire “doubler”, de plus si vous refusez de louer plusieurs fois, vous êtes déclassés (Mauvais loueur ?). Dans la réalité il est donc compliqué voire impossible de sélectionner vos locataires.
  • Idem pour les périodes de location si vous n’en ouvrez pas assez, c’est automatiquement un déclassement possible.

Uberisation* du métier de loueur : 

Les plateformes de réservation qui se rémunèrent à la commission mettent en avant les tarifs les plus bas et font donc petit à petit baisser le prix des locations. Ils poussent en permanence les loueurs à baisser leurs tarifs diminuant la rentabilité des biens immobiliers.

Pourquoi ? simplement elles payent très cher pour que les locataires arrivent sur leur site (campagnes de pub tv, radio, internet …) donc une fois que le locataire est sur le site, il doit sortir sa carte bleue et réserver, pour cela il lui faut des offres avec le meilleur rapport qualité-prix.

Les loueurs expérimentés ne se laissent pas trop faire, mais les nouveaux loueurs qui ne connaissent rien à ce marché et font confiance les yeux fermés aux plateformes se retrouvent à pratiquer des tarifs en dessous du marché et par la même ils cassent le marché de ceux qui essayent de garder des tarifs rentables.

Il y a véritablement un seul grand gagnant : c’est la plateforme qui aspire complètement le marché de la location saisonnière, ils font croire qu’ils sont incontournables et plus les loueurs jouent le jeu, plus ils le deviennent (je scie la branche sur lequel je suis). N’oubliez pas qu’ils se battent pour acheter les locataires avec votre argent (Achat de mot clef sur google, publicité tv, radio, presse …) 

Tant et si bien qu’à la fin le marché de la location saisonnière ne sera plus aussi rentable qu’il l’a été dans le passé.

Ce modèle peut fonctionner sur des zones à très fort potentiel touristique (Grandes capitales, lieux reconnus internationalement drainant des touristes toute l’année, …) mais n’est pas du tout adapté aux petites et moyennes stations de ski.

Nous chez Alpium nous pensons qu’il faut que les loueurs prennent conscience de cela et mettent en place une contre-attaque, notre plateforme n’est pas basée sur la rentabilité, nous ne prenons pas de commissions, nous ne dépensons pas des sommes folles dans la publicité. Nous sommes dans une dynamique de réduction de nos tarifs à chaque fois que nos revenus augmentent afin de laisser le plus de marge possible aux loueurs. Nous ne sommes pas cotés en bourse, nous ne roulons pas en Porche, nous n’alimentons pas des fonds de pension américains et nous n’avons de compte à rendre à personne !

* L’ubérisation : Uber a lancé un nouveau modèle pour concurrencer les taxis : les particuliers ont la possibilité de devenir des “taxis” Uber en étant auto-entrepreneurs. Au début ça fonctionnait bien, peu d’Uber et beaucoup de clients attirés par les prix bas pratiqués, puis petit à petit de plus en plus d’Uber se sont créés jusqu’à saturation complète et donc mise en concurrence directe entre Uber avec un système de notation. Maintenant les Uber sont des auto-esclaves modernes … ils ont très souvent des revenus largement en dessous du smic horaire :  https://fr.wikipedia.org/wiki/Ub%C3%A9risation

Stratégies tarifaires pour 2021 et 2022

Il est encore un peu tôt pour tirer un bilan du « drôle » d’hiver 2021, mais il est bien temps de penser à la suite… et notamment à vos tarifs pour les saisons à venir.

Printemps 2021

Les courts-séjours ont toujours la côte, notamment au printemps et à l’automne, pour profiter de week-end allongés. D’autant que les gens ont grand besoin de s’aérer et s’évader !

Eté 2021

Vérifiez que vos tarifs sont en place. De nombreux vacanciers ont découvert les vacances à la montagne en été 2020, gageons qu’ils aient envie d’y retourner de nouveau !

Fin d’année 2021

Vous l’avez sûrement remarqué, Noël et le Nouvel an tombent cette année des samedis !

La solution à privilégier est donc de louer les 2 semaines de fin d’année du dimanche au dimanche.

Vacances d’hiver 2021-2022

Certains l’attendaient avec impatience, voici le calendrier des vacances scolaires pour l’hiver prochain :

Zones de vacances scolaires en France

Nos recommandations tarifaires en imaginant que la situation soit revenue à la normale, notamment pour la venue des étrangers :

La prochaine saison d’hiver s’annonce beaucoup plus favorable en terme de calendrier que l’hiver 2020/21.
En effet, la répartition des vacanciers sur les 4 semaines s’annonce (pour une fois !) bien homogène, sachant que la zone B est la plus demandeuse en séjours de sports d’hiver.

Il nous semble donc possible et raisonnable pour une fois de pratiquer vos tarifs haute saison sur les 4 semaines.

On peut imaginer également que les frustrés de ski en 2021 vont vouloir se rattraper en 2022 et risquent d’anticiper leurs réservations pour assurer leur séjour.
Les demandes ont d’ailleurs bien commencé sur le site chalet-montagne.com !

Fond de solidarité pour les loueurs de meublés ?

Nous avons fait des recherches sur le fond de solidarité et son utilisation pour les loueurs de meublés, si vous êtes LMP, il semble évident que vous y ayez droit.
Je vous invite à prendre rendez-vous avec un comptable compétent qui vous aidera à déterminer votre droit au fond de solidarité.

Pour les LMNP, il est indiqué dans la FAQ :

Les loueurs en meublés non professionnels sont-ils éligibles au fonds de solidarité ?

Non, les loueurs en meublés non professionnels ne sont pas éligibles au fonds.

https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/covid19-soutien-entreprises/faq-mesures-soutien-economiques.pdf

Ce qui semble aller dans le sens inverse de la règle générale :

Le fonds de solidarité : qui peut en bénéficier ?

Ce fonds s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association…) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs), ayant au plus 50 salariés. Pour l’aide accordée au titre du mois décembre, le fond de solidarité est ouvert sans critère de taille aux entreprises faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public et aux entreprises des secteurs du tourisme, événementiel, culture et sport (secteur S1).

https://www.economie.gouv.fr/covid19-soutien-entreprises/fonds-de-solidarite-pour-les-tpe-independants-et-micro

Sondage auprès de nos loueurs Janvier 2021!

Résultat du sondage effectué ce début janvier pour avoir un rapide aperçut sur l’état de nos propriétaires à date.

Question 1 : Pouvez-vous estimer l’impact du COVID sur le chiffre d’affaire de votre/vos locations en 2020 (de mars 2020 au 2 janvier 2021) ?

Question 2 : En cas de non-ouverture des remontées mécanique cette saison, je prévois :

Question 3 : En cas de confinement total pendant les vacances de février (équivaut 100% de perte de CA pour tous) , je prévois :

Analyse : On voit une grande disparité des réponses, mais aussi une grande inquiétude particulièrement en cas de confinement pendant les vacances de février avec 27% de loueurs en risque de faillite et 33% avec un impact très fort.
La grande disparité des réponses vient de plusieurs facteurs :

1 : le type de logement et le type de station (Les chalets individuel en petite station s’en sortent beaucoup mieux que les appartements en grand domaine qui additionnent tous les points négatifs (covid, manque de clientèle étrangère, peu d’activités hors ski alpin, … ).

2 : le type de loueur, les loueurs particuliers occasionnels qui ne louent que quelques semaines par an pour simplement mettre un peu de « beurre dans les épinards » se sentent beaucoup moins impactés que les LMP / LMNP (Loueurs meublés professionnelles ou pas) dont l’activité de locations saisonnière peut représenter jusqu’à 100% des revenus d’un ménage.

3 : l’endettement et les charges pèsent aussi fortement sur le sentiment d’inquiétude.

Noël 2020 à la montagne

Bravo grâce à votre mobilisation et à la mobilisation de nombreux amoureux de la montagne, les lignes ont bougées, les vacanciers peuvent venir prendre l’air en station !

J’ai créé une pétition et un site internet https://montagne.help dans la nuit du 24 au 25 novembre et nous avons obtenu en 24 heures plus de 25 700 visiteurs et 13000 signatures, c’est gigantesque ! en si peu de temps …
Il y a eu d’autres pétitions aussi et je pense que cette mobilisation générale a pesé dans le discours du Premier Ministre aujourd’hui !

Encore bravo à tous !

Pour donner suite au discours de Jean Castex ce jour à 11H, voici la partie qui nous intéresse :

Qu’est-ce que cela signifie ?

1 : les stations sont ouvertes : il n’y a donc pas de « cas de force majeure », les clients peuvent venir profiter de l’air pur des montagnes, des activités encore autorisées et des splendides paysages.

2 : les pistes sont fermées : pour certains (et plus particulièrement pour les stations grands domaines) c’est très compliqué à gérer car c’est parfois la seule raison qui fait venir le locataire.

Les hébergeurs se retrouvent donc entre l’enclume et le marteau …

Du point de vue strictement juridique :

Il n’y a pas de confinement, il n’y a pas d’interdiction aux vacanciers de se rendre en station. Ces derniers ne peuvent donc pas faire valoir le « cas de force majeure » pour annuler, il y a peu de chance aussi que les assurances annulation prennent en charge les annulations pour cause de pistes fermées (les années sans neige, finalement c’est le même problème).

Les locataires sont donc en devoir de respecter les conditions d’annulation spécifiées sur votre contrat. (En cas d’acompte, ils doivent payer la totalité du séjour, en cas d’arrhes, ils peuvent ne perdre que les arrhes…)

Du point de vue commercial :

Il est évident qu’une station, sans pistes, sans bars, sans restaurants, ce n’est plus tout à fait la même ambiance … charge aux stations de rebondir, de mettre en avant toutes les activités autorisées, d’en créer rapidement de nouvelles, les restaurants peuvent proposer des plats à emporter, mettre en place des livreurs dans la station, il faut se réinventer en quelques jours (je suis sûr que certaines stations auront pris de l’avance dans ce sens)

Bref proposez dans la mesure du possible un geste commercial pour que tout le monde y trouve son compte et éviter des conflits !

Que faire si un de mes locataires m’appelle pour annuler ? Informer & négocier …

Informer :

  • Lui rappeler les conditions d’annulation du contrat
  • Lui rappeler que les stations ne sont pas fermées mais seulement les remontées mécaniques (et les bars/restaurant comme partout ailleurs)
  • Que vous êtes en mesure de l’accueillir.
  • Lui communiquer les activités possibles dans la station et aussi dans et autour de son logement.

Négocier :

  • Négocier pour éviter le conflit
  • Proposer une ristourne ou un avoir, ou une tartiflette gratuite … à vous d’innover

 Il veut annuler quand-même ? Remettez immédiatement votre location disponible en ligne (rappelez-lui les termes du contrat et son engagement) Nous avons divisé par 2 le prix des dernières minutes sur chalet-montagne.com en soutien aux loueurs.